2021年08月19日 9:29来源：东网
 自去年 疫情出现，全球央行大举放水救市，至今欧美大部分央行仍保持一贯“鸽派”口风，维持宽松的货币政策不变。全球资金泛滥，资产 泡沫问题日趋严重。至近期变种病毒（中共病毒）威胁全球经济复苏，部分股市和虚拟货币市场已有所回落，唯独全球 楼价却仍然高企，意味房地产市场很可能正处于空前绝后的泡沫状态，一旦货币政策大逆转，便会上演全球楼灾！
专家指出，由于利率水平创新低，各国出台财政刺激方案，而且在封关措施下，民众较容易储到首期，物业供应有限以及市场预期全球经济将有强劲反弹等多项因素结合，将全球楼价推高至前所未有的高水平。此外，部分国家提供税务优惠等因素，亦助长入市情绪。
●新西兰楼价年飙三成
新西兰是经济合作与发展组织(OECD)楼价涨幅最夸张的成员国，过去一年来上涨约30%，显示新西兰总理阿德恩(Jacinda Ardern)在今年较早时间实施的楼市降温措施，包括取消投资者的税收优惠等，并未能有效遏制失控的楼价。因为利率长期处于历史低位，而且政府推出疫情相关的刺激措施降低入市成本，譬如按揭成本下降，允许富有的新西兰人将住房升级，并成立租赁投资组合，助长了楼价进一步飙升，也让更多投资者从中获利。
该国楼价在过去10年飙升九成的基础上，再录近三成的按年升幅，完全将首置买家及低收入户拒之门外。
●澳洲6城市连续3季破顶
邻近新西兰的澳洲也正在面对严峻的房地产泡沫风险，最近一次议息宣布，维持息率在0.1厘水平。各个城市楼价过去一年涨幅强劲，当地首都堪培拉的楼价过去一年飙升近30%。
澳洲房地产网站Domain报告显示，当地6大城市楼价已连续3季破顶，其中悉尼、堪培拉、霍巴特和达尔文的楼价去年上涨逾20%。
当地人口最多的城市悉尼，过去3个月楼价中位数达到创纪录的141万澳元(约810万港元)。分析师Nicola Powell直言，澳洲楼价属于不寻常的增长。国际货币基金组织(IMF)早前警告，一旦美国加息，将引发一些估值过高的资产包括澳洲楼市遭抛售。
●加拿大交易仍炽热
加拿大是领先全球楼价国家之一，据加拿大房地产协会(CREA)统计，加国7月份售出房屋的平均价格约66.2万加元(约408万港元)，较去年同期增长15.6%。温哥华市售出房屋平均价达117万加元，较去年同期增长13.8%。
值得留意的是，虽然7月份经季节性调整后的房屋销售量较6月份下跌3.5%，更较3月的高峰时下跌28%，惟CREA表示，7月份房屋销售量月比跌幅仍是3月以来连续下降4个月中降幅最小的月份，而且仍为史上销售第二佳的7月份。满地可银行资本市场高级经济师Robert Kavcic表示，“房屋销售自今年较早的极端水平开始持续降温，但目前的交易活动仍强劲，并推动大部分市场楼价上涨”。多伦多地区地产局预料在今年底前，平均房价将达107万加元。
●英国住宅价14年高
英国去年推印花税假期，宽免住宅物业印花税，并延迟至今年9月底。另政府推出5%首付购房政策至2022年底，加上BNO“5+1”移民计划吸引港人于当地置业，刺激当地楼价急升，楼市交投为历来最炽热。
据房地产网站Rightmove数据，英国7月楼价按月升0.7%，平均楼价升至33.84万英镑，创近14年新高。虽然暑假需求减弱，但8月平均楼价仍达33.73万英镑。全英房屋贷款协会(NBS)公布的第二季数据显示，7月份英国平均楼价按年升10.5%；伦敦平均楼价为51万英镑，约高于全英均价1.1倍，按年增7.3%。
●香港买卖价量齐涨
香港楼价向来贵绝全球，即使移民潮及疫情都没有楼价令大跌。据美联物业楼价指数的数据，截至8月16日，本年迄今整体住宅楼价升8.36%，未来疫情缓和及中港通关后，楼价仍有望拾级而上。按地产代理的整体住宅买卖合约登记数据显示，7月份整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录9,957宗，创自2019年5月10,353宗后的26个月新高。宗数连续5个月高企9,000宗或以上水平，是2013年2月政府推出双倍印花税后首次出现。金额则录960.72亿元，按月升3.8%，创下3年新高。
专家称，随着近月疫情等负面因素明朗化，积压多时的购买力重回市场，二手楼放盘后被迅速吸纳，未来本港楼市仍会价量齐升，惟主要风险是美国收水引发全球金融市场动荡，以及中美关系恶化。
●大陆楼市愈压愈升
大陆楼价愈压愈飙，政府虽频频提到“房住不炒”，但楼价按年连升70个月， 大陆主要城市在过去几个月楼价不断升温，国家统计局数据显示，上月一线城市新建商品住宅售价按年升6%，升幅较6月回落0.1%。二手住宅售价按年升10%，较前月回落0.5%。
国家统计局公布的数据测算， 大陆7月份70个大中城市新建商品住宅价格指数按年升4.6%，增幅较6月低0.1个百分点，按月升幅为0.3%，低于6月0.5%的升幅，并创半年新低。虽然升幅放缓，但北上广深中，以广州楼价升幅最大，按年升10.9%。深圳、上海及北京升幅介乎3.3至5.4%，按月升幅介乎0.2至0.8%。
●日本建筑成本推高楼价
日本亦是亚洲其中一个楼价泡沫化的国家，日本政府数据显示，全国楼价去年升1.6%，是连续5年录得升幅。日本不动产研究所数据指，由于筹备奥运导致建筑成本增加，加上临海工业区改建住宅大楼，东京地区新建住宅楼价去年涨1.7%，平均公寓单价已涨至6,084万日圆(约460万港元)，创1990年以来最高，当时纪录为6,123万日圆。2020年全国新建公寓房平均售价较2019年涨3.8%，达4,971万日圆(约375万港元)，连续4年创历史新高。
不过，由于疫情期间停止销售活动，去年东京房屋销售量较2019年同期下降12.8%，为27,228伙，若与1990年经济泡沫时相比更大减约70%。专家认为，即使销量下降，但连年上涨的地价和人工成本上升仍支撑高楼价。
【各地结构性供需失衡酿祸】
从经济合作与发展组织(OECD)统计的40国家数据发现，各国第一季平均楼价按年涨幅高达9.4%，创30年新高，且只有3个国家的楼价下跌。
个别国家的数据也显示，美国、英国、南韩、加拿大及土耳其等国楼价今年第二季持续上涨。澳洲7月楼价按年涨16.1%，为2004年以来最大涨幅。
●住屋需求大建材涨价
专家指出，由于各国在疫情期间采取扩张性财政与货币政策，将利率降至历史低位，且家庭累积储蓄，加上在家工作的人寻求较大的居住空间，带动楼价涨势。
另一方面，住宅物业供应不足，也为楼价火上加油，再加上全球供应链承受压力，钢材、木材及铜等价格大幅上涨，也使新楼落成量减少。经济学者指出，楼市结构性供需失衡，只会使楼市更炽热。
【银行侧重房贷增金融风险】
国际清算银行(BIS)货币与经济部门负责人Claudio Borio表示，短期楼价上涨有利经济，因为已经拥有房产的人能享受资产价格上涨带来的财富增值，并享有更高的贷款额度。惟有关现象持续下去，伴随着信贷扩张过快，可能会面临资产泡沫破裂风险，最终导致财富效应逆转。
●楼价倘跌股市难幸免
回顾与2008年金融危机爆发是由于银行业脆弱以及资本不足所触发，疫情期间银行过度宽松的贷款，令整个金融系统的风险向楼市倾斜，所以当楼市资产泡沫爆破，或会引发全球房贷金融系统“挤提潮”。在18个发达经济体中，按揭贷款占银行总贷款的比率，已经从1960年的三分之一左右，增长至接近60%。同时楼价下跌也对个人财产就会有很大的损失，甚至造成负资产或破产，同时也令其他金融市场“揽炒”（一同下跌），例如股市。
再者，在通胀飙升的预期下，部分国家已提早收水，由于商品价格近期飙至多年高位，一旦通胀失控，央行急忙“收水”，甚至引发滞胀，恐会拖累楼市大跌，足以令全球经济陷入“揽炒”局面，复苏之路将更遥远！
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