随着今年最后一次RBA议息会议的结束，利率在2023年经历了5次加息后最终定格在了4.35%。这一年的房产关键词表现在资金成本上升，处在危险边缘的住房空置率以及办公楼价值的持续下跌。
无论明年2月RBA怎么决定利率的走向，这些问题都将继续成为左右房地产市场走向的关键因素。而随着中国经济复苏放缓以及全球仍处在地缘政治潜在的危机中，支持价值增长的因素正在失去效力，一些城市的房产挂牌库存水平升至高于平均水平。
2024的房地产市场注定无法一帆风顺，房地产市场正在经历一个新的拐点，房屋价值的增长率变得更加多样化，市场总体疲软但仍然会维持缓慢上涨的趋势。
CoreLogic的全国房屋价值指数11月份上涨0.6%，是自2月份增长周期开始以来的最小月度涨幅。然而，墨尔本、霍巴特和达尔文的房价在11月出现下跌，悉尼房价11月最后一周陷入负增长。
这三个城市的房产挂牌供应量继续保持较低水平，而购买行为仍高于平均水平，尽管整个东部沿海地区的房地产市场状况疲软，但住房价值仍面临强劲的上行压力。
悉尼和墨尔本的前四分之一市场的增长放缓情况日益突出，而中位价市场的增长速度最为强劲。
建筑成本：
对于开发商和承包商而言，财务并不是房地产行业所面临的唯一额外费用。在疫情之后，建筑、维护、土地持有和保险成本都急剧提升。对于房地产行业的大多数从业者来说，2024 年将是“艰难的一年”。
CBRE的研究表明，由通胀和供应链问题推动的价格上涨将于 2022 年达到顶峰，预计将放缓，而从 2023 年起，工资成本将成为一个更加重要的因素。供需失衡显着影响了混凝土、木材和钢材等材料成本。
受疫情的影响，全球供应链动态因需求超过供应而导致成本上升。CBRE指出，随着通胀消退和供应链问题得到解决，材料成本增长到 2024 年应该会趋于稳定。
通货膨胀压力也会提高材料成本。澳大利亚Cordell建筑成本指数(CCCI) 2022 年上涨 11.9%，但预测表明，随着通胀缓解，材料成本将趋于平稳。未来几年，技术进步有望降低成本并提高效率。预制化可以缩短施工时间并控制劳动力成本。
机器人和机械的自动化可以简化任务，减少体力劳动并提高生产力。建筑技术的进步有助于提高建筑过程的整体效率。建筑信息模型 (BIM) 等技术可完善项目规划，最大限度地减少代价高昂的错误。可持续实践尽管初始投资较高，但可以带来长期的公用事业节省。
而最终所有的一切成本仍然要有市场买单。
政府政策：
1、提供更多供给：政府、政策制定者和业界普遍认为，日益严重的住房供应不足是一个关键问题。尽管国家目标是到 2029 年交付 120 万套位置优越的住房，但由于 2023 年住房审批量远低于平均水平，新房开工量可能也将保持在较低水平。
尽管住宅建筑行业的产能限制开始缓解，但利润率仍然受到压缩。明年大幅增加住房供应将是一项挑战。
2、租赁条件将放宽：我们很可能正在经历净海外移民的高峰，但其他因素应该会导致空置率上升和租金增长进一步放缓，包括家庭规模逐渐正常化，以及随着“住宅建筑商”完工量的增加而减少的租金需求。
建租开发项目也应该有助于逐步增加租赁供应，但是，至少要到 2025 年，我们不太可能看到建租供应出现实质性增加。
3、为应对气候变化提高住宅能源效率：由于住宅约占澳大利亚能源使用量的 23% 和碳排放量的 11%，旨在降低或提高澳大利亚住宅能源效率的政策可能会成为政治家、政策制定者和住宅建筑行业关注的关键领域。
可负担性降低：
ANZ 和 CoreLogic 最新的住房负担能力报告显示，截至 2023 年迄今为止，各项负担能力指标都在恶化。住房价格与收入之比中位数升至 8.5，偿还新抵押贷款所需的家庭收入比例接近历史高点 46.2%，现在平均需要 11.4 年才能存下 20% 的存款，而家庭收入的比例则接近历史最高水平。用于支付租金的收入已上升至 31.0%。
越来越多的媒体和从业者在讨论明年进入降息周期后房价的走势，但无论明年的利率如何，财务成本都无法回到疫情时期甚至前几年的低点，高利率或者说一个缓步降低的利率才是未来几年所要面对的真实情况。而这种情况就在难以复制前几年房价呈现大幅波动的场景，更难出现房价突然暴涨而引发的创富神话。
我们回看过去十年的利率水平，在未来的一年中更会出现随着美联储维持或缓慢降低利率而引发的跟随效应。所以对于普通投资人而言更应该关注的是自己的可支配现金流和做好更为严苛的压力测试。
地产中经常有一句是短期看金融，中期看土地，长期看人口。
从政府角度来看，房地产业是澳洲的支柱产业，居民财富水平和房产增值水平基本可以划等号，况且更关系到消费意愿和投资支出的经济拉动效应，就算不力保房价也不会坐视房产市场出现崩盘的极端情况。
政府更加会乐见房价的上涨，但要保持在一个稳定范围内，不是像过去几年中过山车一样的波动与起伏，这样只要迫使政策面出现更为激进的措施，如对海外买家施加更为严苛或不友好的政策。
在总体而言，当前市场面临着一些不确定性和挑战。然而，正如过去的历史所证明的那样，市场往往具有自我调整和适应的能力。虽然我们目睹了一些波动和疲软的迹象，但也不能忽视一些积极的因素，它们或许能够为市场注入新的活力。
房价预测：
根据目前的经济形势和房地产市场趋势，跟踪对比PorpTrack和CoreLogic 10月和11月的数据，以及CommSec对于各州竞争力的报告。
做出对澳大利亚各州2024年房价预测如下：新州：悉尼房价预计将在2024年上涨5%，而新州其他地区的房价预计将上涨2%。
维州：墨尔本房价预计将在2024年上涨8%，而维州其他地区的房价预计将上涨3%。
昆州：布里斯班房价预计将在2024年上涨4%，而昆州其他地区的房价预计将上涨1%。
南澳：阿德莱德房价预计将在2024年上涨3%，而南澳其他地区的房价预计将上涨1%。
西澳：珀斯房价预计将在2024年上涨2%，而西澳其他地区的房价预计将持平。
塔州：霍巴特房价预计将在2024年保持不变，而塔州其他地区的房价预计将上涨1%。
这些预测基于以下因素：还贷压力：澳大利亚储备银行将在2024年2月56日再次召开议息会议，无论加息与否，或者进入降息周期，都不是一蹴而就回到之前的低点。借贷成本居高不下，这可能会导致部分购房者退出市场，甚至有房产持有者必须清仓解困，从而导致房价下行压力。
人口增长：澳大利亚的人口仍在增长。大量的移民涌入奠定了供小于求的大环境，而大量的富豪涌入澳洲更是点燃中高端市场的热情，各州政府为了保障本地买家只能进一步给出诸如首次置业优惠等补贴政策，从而夯实了“入门级房产”的价格。这都将对房地产市场起到坚实的支撑，可能会抵消高利率的影响，导致房价上涨。
经济增长：澳大利亚经济预计已经在2023年反弹。工资增长也在稳步推进，从而增加购房者的购买力。这也会抵通胀上升的影响，导致房价上涨。
具体到各州：
悉尼和墨尔本是澳大利亚人口最多的两个城市，也是房价最高的两个城市。因此，这两个城市的房价预计将受到利率压力的影响最大。然而，这两个城市的人口增长也将是最大的，这将抵消利率的部分影响。
墨尔本的房价在这轮上涨中还未达到历史峰值，会在明年有较大幅度的涨幅，这主要是由于墨尔本的人口增长和经济增长更快。而维州的其他地区的房价在涨幅上就不会那么亮眼。
悉尼因为可负担性的降低，以及过去一年的涨超等综合因素，导致购房者或许抱持观望或转移到其他州生活的问题，在11月的中位价降低中也有所体现。
布里斯班是澳大利亚第三大城市，房价涨幅虽然很高但相对价格仍然较低。2024年，布里斯班房价预计将上涨4%，这主要是由于布里斯班的人口增长和经济增长速度提升。
布里斯班的人口增长仍然强劲，这将增加对住房的需求。同时由于在疫情期间大量吃到红利，导致房价极速飙升，其城市承载能力和超额溢价都值得商榷。
阿德莱德、珀斯和霍巴特是澳大利亚人口较少的城市，房价也相对较低。因此，这三个城市的房价预计将受到利率压力的影响最小。
阿德莱德房价在沉寂多年后终于开始爆发，不仅仅因为南澳政府的积极招商与移民政策，更在于南澳的州发展潜力正在转化为扎扎实实的增长。
霍巴特与珀斯房价还是有不小的挑战，主要受累于经济发展水平与其他州的差距正在扩大影响导致。
正是在这种复杂的环境下，我们对市场仍然保持谨慎乐观的态度。
虽然整体经济形势可能会面临一些压力，但我们相信，通过创新、技术进步以及全球经济的协同作用，市场总体上将能够维持缓慢但稳健的上涨趋势。
关键在于密切关注市场的动向，并灵活调整投资策略。
在不确定性的背景下，持有坚定的投资信仰，并结合对经济基本面和行业趋势的深入研究，将有助于投资者更好地把握市场的机遇与挑战。
因此，尽管市场当前可能面临一些阻力，但我们坚信，在逆境中隐藏着新的机遇。通过不断学习和适应，投资者将能够在市场的波动中找到坚实的投资基石，实现长期的投资增值。
