01澳洲房价今年预计将涨5%
预计2023年全澳房地产价格将上涨5%，自今年年初以来已经上涨了2%以上。
根据新闻公司(News Corp)控股的REA Group网上地产广告和资讯集团属下的房地产分析机构PropTrack的一份新报告，预计珀斯房价将增长4%至7%之间，居全澳各首府城市之首。
它在《2023年8月房地产市场展望报告》（Property Market Outlook August 2023 Report）中还预计，悉尼和阿德莱德的房地产价格预计将上涨3%至6%，而布里斯班的房价将增长1 %至4%。
预计墨尔本房价将以2%的较慢速度增长，甚至到今年年底可能会小幅下滑。
这些预测是基于认为澳洲联储银行在本轮紧缩货币政策中，加息接近峰值的推断。
报告作者库舍尔（Cameron Kusher）表示，待售房源供应有限，仍然是导致买家竞争和价格上涨的关键因素。
他说：“尽管利率上升和借贷能力下降，但我们看到房价仍在上涨，并预计未来几个月价格将继续温和爬升。”
但他指出，2024年的前景不太明朗，一大批定息房贷到期，转入利息高得多的浮息房贷，这一大批房贷的利息将从目前2%左右的定息房贷利率，转为高达6%左右的浮息房贷利率。
他说：“利率变化的影响具有滞后性，因此，要到2024年才能看到更高还款额对这些借款人的可能影响。在现阶段，我们预测2024年价格将温和增长。”
02澳洲暂停加息吸引大批买家回归 房价未得到缓解
CoreLogic 的分析显示，尽管新上市房源数量有所上升，但受利率暂停上涨的吸引，买家正在入市跟上待售房屋的供应量。
专家表示，随着买家情绪改善，澳大利亚储备银行连续第二个月维持利率不变的决定可能会推动更快的房产吸收率。
全澳待售房屋数量与预计销售房屋数量之比的供应月数从2月份的2.1个月降至1.7个月，低于10年来2.4个月的平均水平。
CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示：“这一供需对比指标仍远低于长期平均水平，突显出广告供应量相对于实际需求仍然较低。”
“尽管房源量一直在上升，但在大多数城市，上市总量的趋势仍然相当稳定。目前看来，市场上的新上的房源正在被吸收。”
供需之间的严重失衡推动了2月份开始房价的意外反弹，最近新增房源的增加导致7月份上涨步伐放缓。
全澳住宅价格上涨0.7%，明显低于上月1.1%的涨幅。悉尼房价上涨0.9%，为2月份房价开始上涨以来的最小涨幅。
悉尼的房源供应量下降至1.6个月，墨尔本下降至2.1个月，布里斯班和珀斯下降至1.4个月，阿德莱德下降至1个月， 霍巴特降至 2.2 个月。
在近期高点期间，悉尼的供应量为 1.86 个月，墨尔本为 2.4 个月，布里斯班为 1.9 个月，阿德莱德为 1.6 个月，珀斯为 2 个月。
圣乔治高级经济学家帕特·布斯塔曼特表示，稳定的利率环境可能会吸引更多买家进入市场。
在需求方面，过去三个月首府城市房屋销售量预计与去年同期基本持平，比前五年平均水平高出5.2%。
SQM 研究的另一项数据也显示，吸收率更快，全澳挂牌房源总数下降了 4.4%，高于全澳平均水平，其中较旧挂牌房源急剧下降。
7月份，全澳范围内六个月内的挂牌房屋数量下降了6.9%，较大的首府城市的挂牌数量下降了约10%。
SQM Research 董事总经理路易斯·克里斯托弗 (Louis Christopher) 表示：“旧房源数量的下降可能是由于吸收率较高，我们注意到，今年迄今为止，住宅物业销售总额实际上高于预期水平。”
SQM Research 的数据显示，上个月全澳不良挂牌房屋数量下降 1.1%，至 5335 套，其中新州降幅最大，达 3.6%。
03悉尼、墨尔本CBD大量办公室无人租！空置率飙至30年高点
由于需求疲软以及悉尼和墨尔本办公空间供应增加，全澳CBD办公室空置率已升至近30年来的高点。
澳洲房地产委员会一年两次的CBD写字楼市场更新报告显示，过去6个月，全澳CBD办公室空置率上升了20个基点，从12.6%升至12.8%，这是自1996年以来的最高水平。
需求萎缩导致悉尼CBD办公室空置率上升20个基点，至11.5%，而墨尔本则跃升90个基点，至15%。
在这两个CBD区域，更多的租约将于2023年下半年到期，一些办公大楼的空置面积可能高达3万平方米。
房地产委员会首席执行官佐尔巴斯（Mike Zorbas）表示，需求下降是由于企业根据预测全球经济衰退的前景缩减规模。由于澳洲有望避免经济衰退，移民的涌入和政府对公共交通基础设施的大量投资可能会抵消负面需求。
财长查尔默斯(Jim Chalmers)在5月份的预算中预测，未来5年将增加150万移民，2022-23年将达到创纪录的40万，2023-24年将达到31.5万。
但佐尔巴斯认为，负面需求并不是悉尼和墨尔本空置率上升的唯一原因，他指出，自2020年以来，写字楼供应的增幅高于平均水平。
而墨尔本的写字楼供应增长尤其“大大高于平均水平”——这是自全球金融危机爆发前以来的最高水平，尽管需求并未以同样的速度增长。
Kernel Property的租户维权人士厄温(Steve Urwin)表示，墨尔本CBD已经过度建设，空置率将进一步恶化。
仲量联行（JLL）在第二季度墨尔本写字楼更新报告中表示，预计墨尔本的整体空置率在未来两到三年内不会见顶，因为“下一波写字楼供应基本上仍未得到大型租户的承诺”。
厄温还警告称，澳洲各地的实际空置率甚至可能高于房地产委员会所显示的水平，因为它没有考虑到“影子空置”，即在那些空置的办公空间，尽管由于工作模式的改变，进驻率最低，但租户仍在支付租金。
由于供不应求，布里斯班和堪培拉的CBD空置率则分别大幅下降至11.6%和8.2%。在布里斯班的CBD，需求增长了1.3%，而在过去的6个月里，没有任何办公楼在建。
在CBD之外，空置率达到近30年来的最高水平，为17.3%。
04新州房价是工资的12倍! 每月收入超6成用来还贷
据《每日电讯报》报道，一项新分析显示，新州一套房子的售价已经是平均工资的12倍，与20世纪80年代相比翻了4倍。
根据对比服务网站Finder的数据，1984年，新州人平均薪水不足2万澳元，但当时一套普通的房子价格也仅为7.5万澳元，这也就意味着一套房子的价格不到薪水的4倍。
而到了2005年，普通房子的价格为36万澳元，大约是平均收入（5.35万澳元）的6.7倍。 而现在，普通房子的价格为115万澳元，超过了平均收入（9.4万澳元）的12倍。
1984年，月供占据收入的28%，而到2005年，月供占据单人收入的44%。 现在，这个比例已经超过了60%。
