澳洲房价年增速比工资快七倍！还能再涨下去吗？

澳洲观察 · 发表于 2022-5-26 12:51:28

2022年05月24日 8:32
不算不知道，一算吓一跳：在过去一年里，澳洲房价的增长速度几乎是工资增速的七倍！
但是随着澳储行加息时代的开启，利率只升不降的状态，我们不禁提问：如此涨势，还会继续下去吗？
房价放缓，只是暂时的
虽然到今年晚些时候或明年，首置业者可能会发现房价下降，工资提高，这将对积攒首付有一些帮助，但会被更高的房贷利率所抵消。
澳洲统计局（ABS）周三公布的数据显示，截至3月的一年中，工资增长了2.4%，略低于经济学家的预期。

同时，最新的房地产数据显示，截至4月，澳洲房价在一年内上涨了16.7%——根据CoreLogic的数据，几乎是工资增速的七倍。
在过去两年里，超低利率引发的房价飙升导致许多潜在的首置业者为了积攒首付和赚取停滞的工资而挣扎。
最近，这种趋势已经开始转变。在过去三个月里，全澳房价只上升了1.9%。悉尼和墨尔本的房价甚至略有下降，而在截至3月的三个月里，上班族的工资增长了0.7%，尽管工资增长被不断上升的生活成本所吞噬。
ABS周四公布的数据显示，澳洲4月份的失业率为3.9%，处于48年来的最低水平。
联邦银行（CBA）澳洲经济部主管艾尔德（Gareth Aird）预计，由于许多雇员受到多年协议的保护，工资进一步上涨需要时间。他补充说，劳动参与率也处于历史高位。

他预计，今年晚些时候和明年，房价下跌将更加广泛，工资增长将改善。
“当人们的工资上升时，他们愿意为房屋支付的金额就会减少，这听起来是反直觉的，”他说，“利率在上升——这将对某人能借到多少钱产生影响——在一定的债务水平下，他们的抵押贷款还款额将更高。”
他说，这可能会减少首付金额，与此同时，人们还能从储蓄中获得一点银行利息并享受加薪。
国民银行（NAB）高级经济学家斯宾塞（Gareth Spence）说，低利率意味着家庭可以借到更多的钱，偿还更大的债务，推高了房价，但这可能很快就会逆转。
他说：“我们（预测）今年房价会随着利率和预期加强而放缓，然后在明年下降10%。但在那之后，我们认为它们会正常化到与工资增长相当的水平……我们认为工资增长最终会达到3.5%左右。”

他说，价格下跌在某种意义上提高了住房承受力，但这被更高的房贷利率抵消了，这意味着买房并不容易。
“随着时间的推移，供需才是最重要的，所以如果你想降低房价或减缓增长，就必须建造更多的房子。”
然而我们此前也曾报道过，澳洲建筑成本一直居高不，且或将在未来持续很长一段时间……
建筑成本飙升，供需仍不平衡
由于建筑成本的飙升，使悉尼完全翻新的房屋成为了稀缺品，尽管房地产市场在降温，但许多翻新房产正在以创纪录的价格易手。

澳洲房地产估价咨询公司Herron Todd White的一份最新市场评估报告显示，漫长的项目延误、不断上涨的建筑材料成本和找到施工工人的挑战，使房主们不再愿意自己开始新的翻修工程。
一些房主甚至在预定工程完成之前就放弃了他们的项目，并将房产重新挂牌出售。
购房者正越来越多地选择不需要翻修施工就可居住的房产，这也使可供出售的完全翻新的房产变得短缺。
“在许多地区，要找到一套翻新的房产是很有挑战性的，而且它们大多是买家想要的房产，很少有人准备进行翻新。人们已意识到，施工工人很难找到，而且建造成本已变得更高。”
另一方面，许多新房项目的施工也因许多中小型公司的倒闭而面临搁置，从而导致上市房源将逐渐减少的趋势，进而加大买家竞争力。

那么，此时出价高者便会获胜，澳洲房价自然而然地又将会被“推一把”。
结语
最新的PropTrack 潜在买家指数（衡量对购买有兴趣的人数）显示，自今年 3 月以来，尽管需求正在放缓，但仍比 2020 年初新冠之前的时期高出 50%——这表明潜在买家的需求持续强劲。

尤其是特定地区，比如昆州和南澳的潜在买家数量继续强劲增长，令当地房价在过去一年中上涨超过20%。
由此可见，澳洲房价全面上涨虽迟，但总会到来，变化的只是买家的兴趣所在，已从绝对中心的热门大都市，转到了大都市的周边地区，以及次级首府城市。