文/ Michael Yardney
【以下是房产投资大师Michael Yardney长文：《从繁荣到萧条：房价涨跌的原因》的第三篇。】
从长期的维度来看，澳洲房价是如何变化的呢？
根据Metropole的研究，基于REA集团和澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，过去42 年来，澳大利亚全国房价中位数大幅上涨了540.1%。
房价的年平均增长率为7.62%。
不过，各州的数字也有所不同。
在过去的42年中，墨尔本房价的年平均增长率最高，为8.26%。
悉尼的增长排第二，平均每年房价增长7.98%，稍微领先于堪培拉的7.9%增长。
布里斯班房价的平均年增长为7.51%，而阿德莱德和珀斯在这42年间年均分别增长了6.94%和6.26%。
霍巴特和达尔文没有40年的数据，但30年的房价平均年增长分别为7.29%和5.8
当然，这些仅是整体平均数据，在每个州的内部，有些地区的房价增长率明显高于平均水平，而也有其他一些地区表现不佳。
我想这就是平均数的效用。
在Metropole，我们花了大量时间研究能带来财富资本增长的地段。
然而，正如从 Prosolution 私人客户公司金融分析师 Stuart Wemyss 提供的下图你可以看出，每个州和地区都有自己的房地产周期，而且都受其自身的经济周期所影响。
这张图表显示，澳大利亚房地产市场的 “整体 “高峰期约为每 4 年左右一次，而各州的高峰期间隔时间往往更长，而且其后往往是很长一段时间（通常为多年）的价格持平或无增长。
这张图可以说明，在过去四十年中，各州的房地产市场在两个明显的周期中交替运动，要么处于增长阶段，要么处于周期的平缓阶段。
不过，从长期来看，房地产资本增长相对稳定，在过去40多年，大多数市场的年增长率约为 7.50%（大约是每年5%加上通胀）。
那么，问题就来了…
是什么因素导致房地产价值的增长呢？
OK，现在，你已经了解了房地产市场周期以及我们目前所处的周期阶段，让我们来再谈谈房价上涨，以及上涨的方式和原因。
我将这个讨论分为两部份：短期因素 – 这是媒体最关注的焦点…
长期影响 – 这是所有投资策略人士所关注的内容。
下篇预告：推动澳洲房价增长的八个短期因素
