澳洲房地产市场在利率下调和市场情绪升温的推动下，正迎来新一轮上涨潮。ANZ最新发布的报告显示，预计到2026年底，全国房价将累计上涨近11%。与此同时，越来越多城区即将突破200万澳元的房价门槛，跻身“豪宅区”行列。
根据ANZ的预测，在澳洲储备银行于今年2月首次降息后，房市活跃度迅速回升，过去三个月各大城市房价以年化7.4%的速度上涨。ANZ经济学家Madeline Dunk指出，房市情绪明显回暖，预计8月和11月还将分别再降息25个基点，为房价上涨提供更多支撑，特别是在悉尼和墨尔本这样的核心城市。
根据ANZ的预测，在澳洲储备银行于今年2月首次降息后，房市活跃度迅速回升，过去三个月各大城市房价以年化7.4%的速度上涨。ANZ经济学家Madeline Dunk指出，房市情绪明显回暖，预计8月和11月还将分别再降息25个基点，为房价上涨提供更多支撑，特别是在悉尼和墨尔本这样的核心城市。
ANZ预计2024年底前房价将上涨5%，到2026年底再上涨5.8%，两年合计涨幅接近11%。相较其他国家，澳洲浮动利率房贷的占比更高，自2月以来已有约10%的房贷家庭减少了还款金额，加快了市场资金流动。
与此同时，房源短缺仍是推动房价上涨的关键因素。数据显示，7月份各大城市的新挂牌房源同比下降12%，总挂牌量下降8%。全国整体新挂牌房源同比减少逾10%，总房源量更是比过去十年平均水平低约29%。Dunk指出，霍巴特的供应形势尤为严峻，新挂牌量同比锐减25%，总挂牌量则减少29%。
尽管春季售房高峰临近或带来短期挂牌量回升，但中长期内住房供应仍然无法满足需求，特别是在人口增长迅速的地区，将对房价形成持续上行压力。
Dunk也提到，房价的可负担性将对其上涨速度形成一定制约。数据表明，价格较低的房产上涨速度更快，处于最低价四分位的房产在7月同比上涨5.7%，而最高价四分位的涨幅仅为1.2%。她预期墨尔本将在2026年出现新一波由可负担性推动的上涨潮，而阿德莱德由于过去五年房价已飙升76%，未来涨幅可能趋缓。
相较悉尼与墨尔本，ANZ认为珀斯和阿德莱德等中小城市的房价涨势将逐渐放缓。但市场的整体乐观情绪仍持续上扬。另一家机构KPMG也紧随ANZ步伐，上调了房价增长预期，将2026年房价涨幅从此前的3.3%调高至4.5%。
KPMG首席经济学家Brendan Rynne表示，今年的两次降息为疫情以来首次真正激活房市，市场信心正处于回升期，季度房价增速也达到了去年以来的最高水平。
在借贷能力增强与市场信心回升的双重刺激下，澳洲又有一批城区即将晋级“豪宅俱乐部”。
PropTrack数据显示，未来几个月内，将有18个城区的独立屋中位价突破200万澳元门槛，步入全国最昂贵的8%城区之列。这些区大多地处热门城市，既包括悉尼、布里斯班与珀斯这样的首府城市，也涵盖了阳光海岸、黄金海岸等沿海宜居区域。
这些城区在过去一年中至少完成了30宗交易，目前中位价普遍徘徊在190万至200万澳元之间。其中East Fremantle、Sunrise Beach和Redfern等地，虽然此前曾短暂触碰200万门槛，但最新市场走势显示，这一价格水平即将被正式突破。
REA Group高级经济学家Eleanor Creagh指出，虽然这些即将晋级的城区分布广泛，但共同特征是“高度宜居”，无论是自然环境、教育资源，还是生活便利性，都极具吸引力。她表示，200万澳元不仅是一个数字，更是市场对地段、生活方式和房屋质量综合评价的象征。
以珀斯为例，Wembley Downs与North Coogee两地房价已跻身该市前20贵城区之列，其中North Coogee房价增长尤为迅猛，被当地中介Carlie Baker形容为“正步入豪宅区段”。在布里斯班，Paddington与Bardon等区也逐渐向200万逼近，成为本地最炙手可热的买家目标区域。
悉尼的表现则更为独特。相比其他城市“豪宅区”集中于市中心高端板块，悉尼的200万城区遍布内环至远郊各处，如Gymea Bay、Westleigh等家庭向社区都即将突破中位价门槛。Redfern、Kellyville与Pitt Town等区也因地理位置、景观资源或新房供应优势，房价持续走高。
中介Amy Kaslar指出，不少买家原本目标是Wahroonga或Beecroft，但因预算不足而转向Westleigh。类似现象也出现在布里斯班与珀斯，一些靠近CBD、通勤便捷且规划优良的区域受到高净值家庭青睐。拍卖师Andrew Degn提到，Paddington之所以价格快速攀升，正是因为其低密度开发和城市保护政策。Creagh补充，未来一年内，如果挂牌房源继续紧张，而人口仍保持增长趋势，价格上行压力将会进一步加剧。
当前，全澳独立屋的中位价为91.5万澳元，这意味着一栋售价200万的住宅，其价值已超过全国平均水平的两倍，标志着该区域跻身“顶豪”之列。
综合各方预测，未来两年内，利率下降与市场供需错配将继续主导澳洲房市走向，价格温和但坚实地上扬已成市场共识。新一轮高端房产的突破潮，正悄然拉开序幕。
