文 / Sue Williams
在悉尼房地产市场，有一种房型正变得如黄金般稀缺，也几乎同样珍贵——三居室公寓。
尽管首次置业后升级的年轻家庭以及希望缩小居住面积的退休人士（即“空巢老人”）对三居室公寓的需求日益增长，但每年开发的新三居室公寓却在逐年减少。如今，三居室公寓在市场上供不应求，价格也随之水涨船高，甚至在某些情况下，其建造成本已超过周边联排别墅。
根据 Domain 最新数据，截至今年3月季度，悉尼市场上成交的公寓中仅有14.3%为三居室，而在过去十年的高峰期，这一比例曾达到17.2%。与此同时，这类房型的中位价在此期间上涨了近50%。
相比之下，两居室公寓价格上涨了30%，一居室仅上涨了23%。
Domain 首席研究与经济学家 Dr Nicola Powell 表示：“我们观察到市场对三居室公寓的需求越来越强劲，但新建房源中这类户型所占比例却持续下降。目前，三居室仅占七分之一左右。”
“相比之下，墨尔本更容易找到三居室，2018年时该类公寓占比高达25.4%，目前仍明显高于悉尼，约为17.9%。对开发商而言，这是一项可行性挑战，因为开发和建设成本高，而一居或两居公寓的建造更具经济性。”
能买到大户型公寓的买家如今可谓幸运儿。
更为罕见的是四居室公寓。现年40岁的孪生姐妹 Rosey Balachandran 和 Mary Parakkal，曾在金融业工作，最近分别为自己的年轻家庭在悉尼西北部的一个新项目——Mirvac 开发的 Highforest（位于 West Pennant Hills）中，各购入了一套四居室公寓。该项目预计将于2026年底竣工。
Balachandran 表示：“我们以前一直住在北岸的独栋住宅，但在来澳洲前，我们在新加坡住了多年公寓，非常喜欢这种低维护成本的生活方式，以及社区氛围。”
“搬进独栋住宅后，很难融入已成型的邻里圈，而我们认为，住进全新的公寓项目更容易认识新朋友。”
Parakkal 现经营一家与妹妹共同创办的进口手工艺品生意，她有一个13岁的女儿和6岁的儿子，也持相同看法。
她说：“我们熟悉并习惯了公寓生活。独栋住宅有时候会让人感到孤立，而现在市面上大户型公寓稀少，能提供充足储物空间和宽敞公共区域的更是凤毛麟角。”
Quantify Strategic Insights 的数据与洞察负责人 Angie Zigomanis 指出，如今三居室公寓的建造成本正不断攀升。
Zigomanis 表示：“高昂的开发和建设成本，意味着在同一地段，建一套三居室公寓往往比建一套三居室联排别墅更贵。公寓要配套建设大厅、走廊、地下车库……这些设施成本可观。”
“虽然联排别墅需要较大的地块，但总体成本反而可能更低。”
他还指出，许多开发商需要尽早通过楼花销售来获得项目融资，而一居和两居的投资房或首次置业者购买更容易快速成交。对于年长的换屋族来说，支付定金后等待两年完工的周期并不具吸引力。
Urban Development Institute of Australia NSW（澳洲城市开发研究院新州分会）首席执行官 Stuart Ayres 表示，大户型住宅不仅成本高，也会增加开发商的风险。
他指出：“开发商必须先承担额外成本，希望换屋族最终买单。因此，我们确实需要政府出台激励措施，比如降低交易成本（如印花税），以鼓励人们搬迁。”
“换屋族通常偏好位置更优、价格更高的地段，也更看重住宅的精装修和设计品质。这进一步提升了风险。此外，还有基础设施建设成本、融资成本、审批成本，以及在规划开发用地时需要整合的土地规模等挑战。”
不过，Mirvac 开发部门首席执行官 Stuart Penklis 预测，未来市场上可能会出现更多三居室公寓。
他说，2020年时，换屋族在市场中的占比仅为5%，而现在已达40%。与此同时，越来越多希望改善居住环境的买家，开始青睐位置便利、配套设施齐全、安全性高且交通便利的大户型公寓，而非城郊的独栋住宅。
因此，在 Mirvac 最新开发的 Darling Harbour Harbourside 项目中，有高达53%的公寓将为三居或四居户型，起价为500万澳元。
他说：“我们正在调整各个项目中的户型组合，增加三居和四居公寓的数量。而不少大型开发商也在大规模项目中采用类似策略，一些市区内的小型精品项目也在做出相应调整。”
原文链接：https://www.smh.com.au/property/ ... 0250520-p5m0r3.html
