文/ 房十八
自今年 2 月澳联储宣布降息至 4.10% 后，新州投资者蜂拥南下维多利亚州，在墨尔本外环郊区大量扫货，主攻首置客价格带的独立屋。业内人士称，投资客意在赶在年内可能继续降息之前锁定房源，借高租金回报与相对低门槛提前布局。
外西区和北区成热点
Ray White Werribee 业务主管 Alex Krnjeta 透露，近期新州买家“几乎是成批涌入”，集中抢购塔妮特（Tarneit）、霍普斯克罗辛（Hoppers Crossing）和威勒比（Werribee）一带 50–65 万澳元区间的独立屋，并经常在拍卖会上力压本地首置客。
成交价溢价约 5%：尽管出价高于本地买家，Krnjeta 认为“对悉尼人来说仍是白菜价”。
快速成交案例：一套位于 Hoppers Crossing Bethany Rd 35 号的三居室以 58 万澳元拍前售出；威勒比 Illuka Dr 12 号另一套三居室在拍卖中以 60.75 万澳元成交，均被新州投资者收入囊中。
Domain 第 1 季租金报告显示，威勒比与霍普斯克罗辛的独立屋租金年涨 6.8%，塔妮特上涨 6%，租金收益保持强劲。
买不到悉尼 80 万澳元房，转战墨尔本
墨尔本北区同样出现新州投资客身影。YPA 策略销售代理 Michael Sassine 表示，过去三个月他卖出的 7 套房产全部落入州外买家之手，预算上限约 80 万澳元，青睐 600 平方米以上土地、适合年轻家庭租住的物业。
今年 3 月，罗克斯堡公园（Roxburgh Park）Rossiter Ave 6 号一套三居室以 73 万澳元售予新州投资者。
Sassine 指出，若在悉尼帕拉马塔（Parramatta）想入市，150 万澳元都是入门价，而墨尔本同级房仅需一半资金。
北区租金涨势更猛：Domain 数据显示，Reservoir 与 Mickleham 独立屋租金年涨 10%，Craigieburn 涨 10.4%，Roxburgh Park 飙 11.3%。
贷款平台：跨州买家占比继续攀升
贷款公司 Lendi Group 统计，今年 1–3 月新州买家中?16% 选择在维州置业，高于去年同期的 15.3%。维州区总经理 Joel Curley 指出，悉尼本地投资比例下降，被西澳与维州“瓜分”，“墨尔本的确出现明显增量”。
买家中介：投资者比例“八二反转”
墨尔本买家中介 Cate Bakos 表示，2 月降息后她接到的州外委托明显增多，客户预算两极分化——500 万至 60 万澳元同时存在。“以前我 80% 服务自住买家、20% 投资客，现在完全倒过来了。”
她称，维州较高的土地税并未吓退新州投资者，“年付 3000–4000 澳元土地税的‘痛点’，在看好市场长期表现的信心面前不足为虑”。
业内观点
投资驱动：墨尔本房价近两年横盘，租金却节节攀升，推高租金收益率。
价格洼地：与悉尼相比，墨尔本 50–80 万澳元即可买到中等地段大地块独立屋。
提前卡位：若年内再次降息，购房竞争或进一步加剧，新州投资者选择提前进场。
“对悉尼人来说，墨尔本外郊房价就像打折季。只要租金继续走高，他们就有理由加仓。” —— 买家中介 Cate Bakos
业内预计，若利率维持下行通道且租金上涨势头不减，跨州投资潮仍将持续，墨尔本外环市场短期内或将延续量价齐升格局。
参考资料：https://www.smh.com.au/property/ ... 0250429-p5luz2.html
