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澳洲楼市就是跌,你一辈子也买不起房

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澳洲观察 发表于 2022-9-19 09:17:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
澳洲观察
2022-9-19 09:17:50 6 0 看全部

过去半个世纪全澳全职平均收入翻了一番,而房价却翻了两番。澳洲住房不平等正在加剧,伴随着租金以惊人速度持续上涨,住房拥有率减少走上快速道,贫富差距也由此扩大并深化。

澳大利亚智库格拉顿研究所表示,全澳有五分之一处于工作年龄的租房家庭面临经济压力,他们不仅会求助慈善机构、典当物品或不给家里供暖,甚至减少吃饭数量。

房子,可能是富人积累财富的筹码,也可能是穷人越陷越深的噩梦。在这场财富竞争中,有产阶级正将穷人甩得越来越远。

现在不买房的人,正在变得越来越穷

广告租金一直在飙升,许多澳大利亚最弱势的群体正倍受折磨。

2005年后澳大利亚移民潮带来了更多的住房需求。澳大利亚储备银行估计,本世纪前十年的高移民导致2018年的住房租金比2005年时的水平高9%。而疫情后紧张的租房市场更推动租金向上一路飞奔。

不到1%的出租物业空置,这几乎是有记录以来的最低水平。一套新房产的一般要价在全国范围内上涨了近14%。几乎各个地区都未能幸免,因为疫情缓解后延续的在家办公的方式使人们离开了中心城市。

现在,边境已经重新开放,移民人数将迎来新高,住房需求面临激增,这使得原本已经非常紧张的租赁市场雪上加霜。

租房者用于居住的支出占比显著增加,对于低收入人群更加明显。在私人租赁市场上,超过50%的低收入澳洲人承受着租金压力,尤其是在首都城市的那些人。

这种失衡最糟糕的结果就是导致更多的人无家可归。从2006年到2016年,澳大利亚无家可归者相对于人口的数量在上升。

对于难以负担搬家费用的穷人来说,被迫搬家或担心不得不搬家的可能性成了巨大的负担。

租房者搬家的频率要比房主高得多:三分之二的租房者在过去两年里搬过家,相比之下,有抵押贷款的房主只有四分之一搬家。随着租赁形势的恶化,租赁协议期限可能从常见的一年变得更短。

拥有个家,离低收入者渐行渐远

自第二次世界大战以来,澳大利亚一直是一个拥有房屋的国家。住房自有率在1966年达到逾71%的峰值。几乎四分之三的澳洲人都拥有了房产,实现了梦想——拥有一个被视为成功、安全和生活质量的标志的家。

然而,住房拥有率正在迅速下降。因为现在为首付款而储蓄的时间要长得多。上世纪90年代初,澳大利亚人平均需要7年左右的时间可以为一套普通住房存下20%的存款。现在几乎需要12年。

即使对于那些能够买到房子的人,他们的房子也可能比前几代人更难偿还。因为他们以低利率和大额贷款购得房产,但现在利率正在上升。

住房拥有率下降的普遍程度表现在各个年龄层,各种收入群体无一幸免。拥有率下降最快的是在年轻人和穷人中。

在1981年至2021年的20年间,25-34岁人群的住房拥有率从60%以上降至40%,而在该年龄段最贫穷的40%人群中,住房拥有率下降了一半以上,从57%降至28%。

与此同时,我们可以看到各年龄段最高收入区间人群房屋拥有量下降是最小的。

55-64岁老年人的拥有率相对缓和下降。

澳大利亚的退休收入制度历来认为,大多数退休人员会直接拥有自己的住房,家庭住房基本上不受养老金资产测试的影响。已经还清抵押贷款的退休人员不会受到不断上涨的住房成本的影响,拥有房产对他们是一个巨大的安全网。

但租房的澳大利亚老年人比房主或租政府公共住房的租房者更有可能遭受财务压力。近一半的退休租房者处于贫困状态——收入低于中位数的一半。

随着未来拥有住房的退休人员越来越少,他们的数量只会增加。老年妇女尤其脆弱:55岁以上的妇女已经是澳大利亚无家可归人数增长最快的群体。

贫富差距,鸿沟正在扩大并固化

澳大利亚的贫富差距虽然仍低于经合组织的平均水平,但在过去20年里一直在扩大。

单纯看澳大利亚的收入,不平等并不特别严重,而且也没有变得更糟。但在考虑了住房成本之后你会看到不平等正在加剧,穷人受到的伤害最大。

澳大利亚的住房总价值目前接近10万亿澳元,占家庭财富总额(14.9万亿澳元)的三分之二,也就是说澳洲人的财富积累主要表现在房产。

2003-04年至2019-20年期间,收入最低的20%家庭的实际收入(即经通胀调整后的收入)增长了约26%。但扣除住房成本后,他们的收入仅增长了约12%。低收入群体更多的花费用在了仅仅是为了有个栖身之所。

相比之下,收入最高的20%家庭的实际收入增长了47%,扣除住房成本后收入增长了43%。

住房所有权尤其让已经富裕的人受益。自2003-04年以来,不断上涨的房地产价值对高收入家庭财富的贡献超过50%,而低收入家庭财富的增长不到10%。

对澳大利亚的类似分析显示,越来越多的国民收入来自住房。租金过去约仅占澳大利亚国民收入的2%。

但格拉顿研究所宣称据经济学家估计,在2019年6月之前的29个季度中,悉尼房产收入中位数有16个季度超过全职工人收入中位数。这一效应解释了自1960年以来,资本增长的收入占比增长了四分之一。

住房在“富人”和“穷人”之间日益扩大的差距也有可能传递给下一代,并固化这种差距。

如今澳洲家庭房产价值膨胀到149亿澳元,这些房产主要集中在较年长的群体中,即意味着通过财产继承,更富有的父母往往有更富有的孩子。

在过去10年获得遗产的人中,最富有的20%人获得的遗产平均是最贫穷的20%人的三倍。大规模的代际财富转移可以改变社会形态。未来,一个人的经济地位受到父母财富的影响程度更深。

房产在经济生活中扮演的角色越来越重要。

拥有住房不仅是生活质量的保护伞,也为走上富裕之路提供了机会。没有房产,就有可能发展为无法逾越阶级的鸿沟。

转自澳洲财经见闻



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