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澳洲高利率时代, 最惨的又是他们?

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澳洲观察
5 天前 9 0 看全部
2022年06月22日 12:11

国际信用评级机构穆迪投资者服务公司(Moody’s Investor services)指称,尽管房价下跌,但预计到2022年底,住房负担能力将恶化。

穆迪分析师陈思(Si Chen)表示,由于利率正在上升,但住房负担能力将会进一步恶化!

同时,随着澳洲利率或将继续走高,这类购房者未来则会承担更大风险!

房价随降,负担能力却未能缓解

穆迪表示,平均而言,在今年5月底,澳洲双薪家庭需要月收入的26.8%才能偿还新住宅贷款的每月还款,高于1月份的25.7%。

“房地产价格可能会下降,家庭收入将逐渐增加,但在利率上升的同时,不足以提高住房负担能力。”

住房负担能力的恶化对住宅抵押贷款支持证券(RMBS)投资组合中的新抵押贷款不利,因为它增加了拖欠和违约的风险,特别是在通货膨胀增加生活成本压力的情况下。

与1月份相比,5月份澳洲所有首府城市的住房负担能力指标都恶化了,购买独立房屋的负担能力比购买住宅单位的负担能力更差。

穆迪说:“在2022年剩余时间里,购房者将需要增加收入比率来偿还抵押贷款。”

“如果澳洲联储银行今年将现金利率提高到2.85%,根据我们的数学计量模型显示,除非房价下跌约22%,否则住房负担能力将继续恶化,降幅将比我们目前预期的要大得多。”

今年所有首府城市的负担能力都已恶化。

在悉尼这个最负担不起住宅的城市,住房贷款的新借款人需要37.0%的家庭收入来偿还5月份的抵押贷款还款,远高于墨尔本(29.8%),布里斯本(23.1%),阿德雷德(23.1%)和柏斯(16.3%)。

而对于除柏斯以外的所有首府城市,5月份偿还新抵押贷款的借款人所需的家庭收入比例,低于每个城市各自的10年平均水平。

“我们预计,随著澳洲央行进一步加息以对抗通胀,负担能力将继续恶化。房地产价格将下降,家庭收入将增加,但不会达到在利率上升的同时提高住房负担能力的程度。”

另一方面,在澳洲房价“泡沫膨胀”时代便有着痛苦经历的年轻一代,在高利率时代又将获得高风险的叠加打击。

这部分购房者风险最高!

最新研究显示,在最近的利率上升后,去年依靠“父母银行”的首次购房者面临的风险更高。

在抵押贷款热潮的推动下,2021 年是由“父母银行”资助的房地产交易创纪录的一年。

根据比较网站Finder的数据,澳洲“父母银行”(BoMaD)每年向年轻人借款290亿澳元,是全澳的第九大抵押贷款机构。

每月有近4000名“老小孩”求助“父母银行”。

近 60% 的首次购房者向父母寻求经济帮助,以进入疯狂的房地产市场,此类贷款总额为 340 亿澳元。
                                                                        
大多数父母的帮助是首付,通常父母会用自己的房子作为抵押,或者父母作为贷款的担保人。

但专家警告说,事实上,向父母借款的成年子女在5年内拖欠抵押贷款的可能性要高3到5倍。

原因各不相同,但一个突出的风险因素是,父母的援助支持了原本可能无力购买住房的购房者。

如果利率继续攀升,这些买家将面临更高的抵押贷款压力风险。

National Property Group 的数据显示,悉尼和新州部分地区的风险最为明显,这些地区的房地产价格在 2021 年大幅上涨,随后今年房价或大幅下跌。
                                                                        
风险区域包括 Blacktown 和 Ryde,以及新南威尔士州的区域市场 Albury、Queanbeyan 和 Coffs Harbour,那里许多年轻人都受到了父母援助,加上价格剧烈波动。

National Property Group 的 Don Harb 表示,由于悉尼大部分地区的房价开始下跌,因此一些父母支持率很高的地区最危险。

Albury地区Nigel Horne Real Estate负责人Nigel Horne表示,快速上涨的房价给首次购房者带来了压力。

“在我们与买家打交道的过程中,家庭为首付提供资金援助很常见,自疫情于 2020 年开始以来,我们这里的房价已出现显着增加。以我的经验,需求并没有放缓,房地产仍然短缺。”

今年可能会有更多的首次购房者向父母寻求经济支持,但Horne先生表示,年轻的购房者也需要重新考虑他们的购买标准。

结语

当房价下跌时,财富效应会逆转,消费者支出往往会突然放缓。但随着利率预计将在2022年下半年攀升,房地产市场的情绪可谓至关重要。

不过,澳大利亚联邦政府以及各州新财年预算案正在逐一公布,其中不乏多项利好购房者的优惠政策。希望借助高位者们的“操盘”,可以让年轻的首次置业者有一丝喘息之机。

   转自澳房投资见闻
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