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澳房市降温,可看房人数高于去年,原因何在?

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澳洲观察
6 天前 13 0 看全部
2022年06月21日 10:22

01 墨尔本内城公寓租金猛涨29%!租房压力与日俱增

CoreLogic的数据显示,过去12个月,澳洲多数州府的住宅租金飙升至创纪录水平,而由于严重供不应求,墨尔本Docklands和Southbank的公寓租金劲涨29%。

CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示,随着国际移民的增加,未来几个月加剧的租房压力预计还将持续。

他说,“澳洲几乎所有地区的租金都创下了历史新高。目前,我们看到房租上涨的压力是广泛存在的。然而,放望未来,我们可以看到整个单元房领域的租金上涨速度将超过独立屋。”

“这在一定程度上是因为单元房的租赁负担能力优于独立屋;租赁中高密度住房通常会更便宜,但也因为我们看到,与低密度住房相比,在建的新高密度住房供应并不多。此外,随着海外移民的正常化,有理由预计,这种需求的很大一部分将流入内城区单元房,后者的租金已经在快速上涨。”

墨尔本Besser+Co公司的物业管理主管迪布纳(Marcel Dybner)表示,Southbank和墨尔本市内城区的需求现在比大流行前增长得更快。

他说,“我们最近在Southbank有一处房产,在前一位房客离开后,我们的租金跳涨了10%。在24小时内,就有150多人登记来看这套公寓。然后我们又把价格提高了15%,但仍有60多人来看房。”

“我们又登了另一套公寓的广告,每周租金430澳元,由于人们的兴趣出乎意料之外,看房之前的租金虽涨了50澳元,但仍然收到了很多申请。”

迪布纳还表示,至少有20个团体参加看房,租赁公寓收到数份申请的情况越来越普遍。

他说,“我们现在看到的是流动效应,内城需求的增长延伸到了St Kilda, South Yarra和Caulfield等郊区,那里的询盘开始增加,对房产的兴趣也在上升。”

“我们不得不雇佣更多的看房服务人员,这样我们就能让每个人了解他们所询问的房产。我们现在每周六天开放看房服务,周日也会营业。”

高需求

仅在过去3个月,墨尔本CBD、西墨尔本、Docklands和Southbank的公寓租金中值均上涨了10%以上,每周至少上涨51澳元。

过去3个月,Ultimo、Eastgardens、Haymarket、Botany和Zetland等悉尼内城区的公寓租金也在大幅上涨。这些地区的租金中值上涨逾7%,或每周上涨44澳元。

独立屋需求依然旺盛,在悉尼南郊的Woolooware和Loftus以及东郊的Clovelly,平均租金同期上涨了10%以上。

布里斯班西部的Mount Ommaney独立屋租金上涨9.2%,阿德莱德的West Beach上涨9.7%,而东珀斯的租金则上涨了7.9%。

过去12个月,悉尼的租金中值上涨9.4%,墨尔本上涨7%,布里斯班上涨11.7%,阿德莱德上涨9.8%。

珀斯、霍巴特和堪培拉的房租分别上涨6.4%、9%和9.2%。

Suburbtrends的创始人拉德纳(Kent Lardner)表示,“我这辈子还没见过租金达到这样的水平。”

“我们已经看到一些孤立的地方,比如矿业城镇,经历过这种类型的租赁热潮,但我还没有看到这个问题一下子蔓延到全国几乎每一个郊区和地区。”

劳利斯表示,随着海外移民的增加,需求将进一步增加。然而,负担能力可能会影响未来租金的增长速度。

他说,“租房需求的弹性往往不如购房需求,这可能是因为租房者无法获得贷款来支付房租。随着租金负担能力变得越来越具有挑战性,我们可能会看到早期的租赁趋势发生改变,大家可能会选择更小的租赁房产,为了分摊租金成本,租客都希望能将入住能力最大化。”

02 债务成本上升 澳洲工业地产繁荣逐渐退去

BIS Oxford Economics 预测,随着澳洲债务成本上升,澳洲工业地产销售繁荣期将结束,由于债券收益率飙升,行业投资回报将比预期更快地下降。

经济学家Lee Walker 表示,目前债券收益率远高于3%,预计未来两年将保持在高位,这将加大融资成本。

然而,Walker 先生表示,墨尔本和悉尼主要工业区的租金预计将上涨 30% 或更多,这将部分抵消向更高利息环境的转变。

“看起来工业地产的黄金行情将失去动力——投资者需要意识到,收益率走软不会太远,并且工业地产不太可能在中期内表现得像现在这样好。”

他说,自 2020 年以来,悉尼和墨尔本的优质工业地产价值增长了 52% 至 64%,这迫使投资收益率下降了 140 至 150 个基点。

悉尼外西区和墨尔本东南地区平均收益率可能触底反弹,分别为 3.6% 和 3.9%。

“在此期间,10 年期债券利率跌至 1.0% 以下,扩大了收益率差,增加了工业地产对投资者的吸引力。”

但此后价差急剧缩小。

Walker 先生预测,到 2024 年底,工业地产收益率可能会下降 40 至 50 个基点。

“我们计算出未来五年内悉尼和墨尔本优质工业地产的预期内部收益率接近每年 6%,这仍然是合理的,但远低于过去两年每年 11% 或 12% 的水平。”

空置率将保持在极低的水平,从而导致悉尼和墨尔本大工业区的年租金强劲增长。

BIS Oxford Economics 表示,在悉尼,到 2023 年总体空置率将保持在 0.4%,然后在次年增加到 1.6%。

墨尔本的空置率将从今年的 1.0% 上升到 2024 年的 2.2%。

西悉尼和墨尔本的东南工业区将引领租金上涨,在未来两年内增长高达 30% 或更多,然后趋于平稳。

03 澳房市降温,可看房人数高于去年

       在现时利率上升、房价下跌的大环境下,买家买房时越来越挑剔。对买家活动的分析显示,尽管市场降温,来自其他买家的竞争减少,但买家参观物业的次数比去年更多。
       PropTech Group的数据显示,今年到目前为止,参观人数每周都在增加,买家在买房前会多次参观物业(看房)。不包括去年各州封城期间,新州今年平均每周的参观次数增加了10%,而维州增加了9%。

PropTech主管Joe Hanna表示,参观物业的人数增加,显示市场仍有”未被满足的需求”,加上买家现时更加谨慎。“买家不再像2021年大部分时间那样急于买房。
这意味着他们会参观更多物业,直到找到他们想要的物业。”PropTech也指出,一些买家可能也很难用他们可以负担的价格找到他们想要的物业。
Hanna说:“买家很活跃,供应有限,大多数人在找到他们想要的房子前,仍必须参观许多房屋。”

参观物业的人数比2021年上升

研究机构PropTrack的数据显示,5月份悉尼房价中位数连续第二个月下降,而墨尔本的中位价则两年来首次下降。
悉尼是同期跌幅最大的首府城市,跌幅为0.29%,显示市场出现了重大变化,考虑到2021年期间房价以150年来第三快的年增幅飙升。
PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示,买家犹豫不决反映了利率上升带来的影响。
他说:“你付的钱越多,加息的影响就越大,所以在悉尼买房的人会最谨慎,因为他们往往会借更多的钱。”
Ryan表示,这种情况可能会持续下去,直到买家更清楚知道他们在头几年要为房贷支付什么样的利率。

转自澳房投资见闻


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