全球房市集体动荡，澳洲什么水平？

2022年06月10日 10:01
6月7日，澳洲央行（RBA）突然宣布加息50个基点，澳大利亚现金利率在短短2个月内从历史最低的0.1%提高到了0.85%。
RBA的这个举动也是出乎市场预料，因为从历史长河中来看，澳洲央行2008年全球金融危机之后对于利率的调动还是非常保守的，每次都是试探性的加或减0.25%。
这次突然大步迈进，为什么？
因为，澳洲央行想快速压低通胀，同时对澳洲房市有信心！
澳洲大步加息影响大吗？

周二加息过后，央行行长菲利普·洛威说出了他的想法：“本地通胀压力正在增加，全球供应链中断，以及乌克兰战争推高了能源和农产品的价格，造成短缺的不仅是全球供应链。但现在当地需求方面的因素正在发挥作用。雇主正在努力雇佣足够的工人，天然气和电力价格也在急剧攀升。”
因此，洛威预计通胀将在未来几个月继续走高！
然后，尽量让通胀在明年回落至更舒适的 2% 至 3% 的区间。

                                                                                                                   

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

                                                                   
                       

这就是洛威对通胀采取强硬立场的原因。
但是，大幅加息也是有负面影响，最直接的影响就是房价。
5月加息后，澳洲房价赠送骤减，悉尼和墨尔本更是出现了2年来的首次月度下跌。
最直观的表现就是5月澳洲房源挂牌量出现反弹，所有有城市和大部分地区的新房源都有所增加。
REA网站上全澳的新房源环比增长9.1%，比去年同期高出5.9%，推动澳洲可供出售的房地产总存量环比提高 4.4%。

大多数城市和偏远地区的可供出售房源数都出现增加，只有堪培拉和南澳大利亚地区出现小幅下降。
6月再加50个基点，影响势必也将很快反应在市场上。
现在，经济学家们已经开始纷纷预测房价下跌的幅度了，有人预测今年下跌10%，有人觉得是15%左右，还有人认为今年悉尼和墨尔本房价将下跌20%。
无论是哪种预测，其实澳洲的房价回调放在全球范围内来看，都是正常的。
后疫情时代，全球各国都面临着同样的问题。
全球许多央行一系列加息都已经停止了推高全球房价增长。
高速上涨的房价将结束，并开始大幅放缓。
然而，疫情引发的房地产繁荣尚未完全结束！
全球房市新局面

伦敦，看房的仍然很多，这其中不乏大量潜在买家，房屋的售价仍远高于其要价，其他市场也类似。
美国，3 月份房价年增长率为 20.6%，3月份房价同比上涨20.6%，为35年来最快速度。
事实上，在2021年最后一个季度，经合组织（OECD）38个成员国的实际房价在两年内上涨了16%。
创下自50年前有记录以来的最快速度。
详细来看推动房价大涨的这些因素，几乎都和澳大利亚类似：各国央行为了应对新冠疫情造成的经济损失，而大量放水刺激市场；
疫情期间，大量家庭被迫待在家里，存钱变成了顺便的事；
商业银行行动，降低了贷款成本；
在家工作应势而生，对于房屋需求的提升从而推高了房价。

相比之下，最近这几个月来，几十年来最高的消费者价格通胀促使许多央行提高了官方利率，这为更多金融体系设定了基准。
作为回应，银行以及贷款机构向购房者收取的抵押贷款利率也进行了上调。
在美国，抵押贷款提供商Freddie Mac 的 30 年期抵押贷款利率在 5 月份升至 5.23%，达到 2009 年以来的最高水平。

                                                                                                                   

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

                                                                   
                       

在英国，4 月份新抵押贷款的平均利率升至 1.82%，较去年11月的低点上升32个基点。
价格压力放缓的一些迹象已经显现。
美国5 月份建筑商信心下降，4 月份新单户住宅购买量环比下降 17%，为 2020 年 4 月以来最低。
英国4月份的抵押贷款批准数量降至近两年来的最低水平。在截至3月底的一年中，房价同比涨幅明显放缓至9.8%，低于2月份的11.3%。
并且，各国央行进一步加息可能会继续推高抵押贷款利率。

欧洲央行 5 月警告称，实际利率“突然上升”可能会在短期内引发房价“修正”。
英国央行行长安德鲁·贝利（Andrew Bailey）也持类似观点。他在 5 月对下议院财政部特别委员会成员说：“未来的走势将是，加息将导致房地产市场降温。”
ING 经济学家詹姆斯·奈特利 (James Knightley) 表示，过去两年美国房价的快速增长可能“迅速趋于平缓并可能逆转”。
在英国，Capital Economics 的高级房地产经济学家 Andrew Wishart 预测，房价将在2023年和2024年下跌，累计跌幅为5%。虽然如此，也只是“扭转自疫情爆发以来房价飙升的五分之一”。
澳洲房市不会崩
然而，发现了吗？
这一次全房价的下滑，用到的都是“降温”，“修正”，“趋于平缓”等词汇。
很少有人预测会像 2008-09 年金融危机期间那样急剧收缩，当时全球经济活动和收入也出现了下降，那次危机导致经合组织成员国房价连续5年下跌。
尤其是美国，大量家庭负担不起贷款，房产遭到银行回收。
为什么？
因为，无论是澳洲，欧洲亦或者北美的房地产市场目前有一些共同点：“在疫情后的世界中对更多空间的渴望、健康的家庭资产负债表、健康的劳动力市场、稳定的工资增长以及许多家庭业主固定了低息贷款”。
这些“共同因素”将为房地产价格提供支撑。
澳大利亚也一样，至少从表面上看，澳洲家庭不应该惊慌失措。
大量的房屋贷款借款人在他们的疫情期间积累了可观的金额。
更重要的是，大量住房贷款借款人利用了疫情期间固定了超低的利率贷款，根据数据显示，现在澳洲大约40%的住房贷款是固定利率的。
虽然有些将于今年到期，这意味着人们将在短期内面临更高的住房贷款利率，但更多的贷款要到明年，甚至2024年才到期。

这意味着许多房贷借款人甚至在一年左右的时间里都不会感受到更高的利率。
所以，尽管利率上升，房地产市场仍然健康。
市场需求依然存在，供需依然平衡。
每月，澳洲还是有超过 1200 万人通过REA在看房，潜在的看房买家还是处于五年来的高位。
从疫情开始，到房价首次下跌前，澳洲平均房价上涨了 25%。
即使房价再损失 10% 或 15%，房价依然比去年高。
结语
澳洲央行6月份的大步加息并不会是终点，澳洲官息的中性利率是2.5%，还是有非常大的上涨空间。
目前央行的首要目标是让通胀回到2%-3%的区间，所以，洛威行长也暗示随着央行采取措施使其政策设置正常化，未来几个月可能会采取“进一步措施”。
与全球其他国家一样，加息肯定会让澳洲房价继续下跌。
但综合考虑澳洲家庭状况，移民水平以及住房需求，房价不会永远跌下去。
转自澳房投资见闻