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3.3万亿巨资箭在弦上,澳洲地产即将反弹?

澳洲观察 2022-11-11 11:54 8

摘要:  2022年11月11日 9:52近日,澳洲最大养老基金AustralianSuper发出警告:面对全球经济下行带来的衰退风险,必须防止澳洲联邦政府觊觎数额庞大的养老基金,因为这笔巨资不仅可以轻松修复经济困局,还可能成为政客创造政 ...

2022年11月11日 9:52

近日,最大养老基金AustralianSuper发出警告:面对全球经济下行带来的衰退风险,必须防止澳洲联邦政府觊觎数额庞大的养老基金,因为这笔巨资不仅可以轻松修复经济困局,还可能成为政客创造政绩的王牌。

Bloomberg报道称,AustralianSuper首席执行官Paul Schroder在接受媒体采访时表示:“我个人非常担心各国政府现在在打养老金的算盘,他们很可能会说,现在经济问题严重了,把养老金动一动吧……这种有利于政治,有害于金融并且危害于社会的想法是危险的。”

澳洲养老基金投资情况一览,数据来源:APRA

作为全澳最大养老基金,AustralianSuper管理资产规模超过2,610亿,而澳洲作为全球养老基金规模第三大的国家,整个养老基金行业总规模高达3.3万亿澳元,已经远远超过全国生产总值(2021年为2.37万亿澳元)。

在澳洲,养老金(superannuation)是居民为退休生活进行准备的一种储蓄和投资方式,而也强制要求雇主向员工支付工资一定比例的养老金(10.5%),从而在提高居民退休生活质量的同时,减轻政府负担(政府养老金/age pension)。

但是,巨大的资金规模早已成为一些政客眼中的肥肉,Schroder表示,在过去多年里,已经有许多政客建议开放养老金限制(法律规定65岁前禁止使用),让养老金账户持有人提前预支养老金购买房屋,以此实现有效缓解住房可负担性的问题。

确实,如果立刻开放养老金,任凭账户持有人任意取款消费,那么和消费在短期必然将出现空前的爆发。

但是这种狂欢过后,又势必带来两个巨大的问题:第一,通货膨胀继续爆表,旺盛的需求将再次驱动本已过热的经济,推升商品和服务价格,让已经创下32年新高的通胀进一步恶化。

澳大利亚2022年第三季度通胀情况,数据来源:NAB

第二,当透支养老金之后,大部分居民的退休生活将毫无保障,届时将成为年青一代纳税人的负担(政府被迫使用税收来支付政府养老金),严重影响澳洲经济和社会的未来。

所以,对于政府来说,通过透支养老金实现政绩虽然充满诱惑,但是就如“潘多拉的魔盒”一样危险。

那么这是不是代表澳洲养老基金注定与地产无缘呢?

其实恰恰相反,就在2021年上半年,澳洲各大养老基金对境内地产项目共投入近120亿澳元,其注资比例高达净流入资金(net capital inflow)的40%。

澳洲慎监局(APRA)数据显示,流入澳洲地产的国际资金在同期也达到了近300亿澳元,同比增长高达28.13%。

澳洲养老基金对不同类型标的的投资比例一览,其中地产类型占比为8%,数据来源:APRA

比如,仅仅是来自德国的Allianz?Real?Estate基金,对的投资总额就达到了13亿欧元(15亿澳元),并在2020年与澳洲上市地产公司Charter?Hall一起合资收购了ALDI超市集团的物流中心(6.5亿澳元)。该基金首席执行官Rushbah Desai对澳洲地产行业的未来保持高度乐观。

Rushbah表示:“像这种国际化大都市是我们投资办公楼的首选,东海岸的许多地区都适合投资仓储和物流中心,此外我们也在四大首府城市积极寻找投资学生公寓的项目……投资机构对澳洲地产的青睐程度已经越来越高。”

对此,作为澳洲最大养老基金的首席执行官,Schroder也表示支持几周前出炉的财政预算案,并愿意与其他机构投资者一起投资

虽然澳联储(RBA)在今年5月开启的加息周期大幅抬高了资金和信贷成本,并造成了房价的迅速下跌,但是从长期来看,地产价格的短期回调与长期的增长并不发生冲突。

在地产价格下行的同时,一波利好也已经悄然发生。

就在10月中旬,部长Andrew Giles表示,联邦政府正在迅速消化前政府执政期间(新冠期间)所积压的上百万份签证申请,并已经获得显著成效,遭到积压的100多万份签证申请现已下降至80余万份。

不仅如此,得益于澳洲在疫情期间的优秀表现、后疫情时代的政策优势以及新政府对移民的重视,更大量的海外移民已将目标锁定澳洲。

从6月至今,移民部已经收到超过200万份签证申请。

移民部数据显示,仅在第三季度,该部门所办理的签证数量已经高达135万份,这其中包括学生、临时工签以及游客等。

可见,新人口的大量涌入将继续为需求端带来强劲动能。

2022年9月澳大利亚空房率一览,数据来源:SQM

而在需求端持续增长的同时,供给端却依旧捉襟见肘——Bloomberg数据显示,目前全澳的出租房空房率仅为0.9%,为历史最低水平,而各大首府城市的房租平均涨幅却高达10.2%。

需求增长,供给下降,是价格上涨的教科书式例子。

不仅如此,就连近期刚刚公布的财政预算案中,也并没有出现能在短期利好租客的政策。相反,澳洲财政部发出警告称,未来两年内即将出现的人口暴涨就会导致租金迅速上涨。

所以,这一些列问题恰恰为澳洲养老基金提供了更多的投资机会。

Allianze Real Estate基金分析师表示,比如联邦和各州及领地政府斥巨资打造的数万套经济适用房,仍然远远难以满足市场需求,那么养老基金可以瞄准经济适用房房租和市场房租之间的空档,针对这个价位打造能够填补市场空缺的地产项目。

另外,Schroder也强调,与其他发达经济体相比,澳大利亚的机构投资者在房地产市场中的参与度仍然较低,如果养老基金能够与其他机构投资者联手,那么将有望在根本上修复澳洲住房供给不足和可负担性的难题,与此同时也为基金账户持有人创造更高的可观收益。

转自澳洲财经见闻

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