海外人偷偷买房落马，外管局法您重温了吗？
ML Tax Solution为您讲税解法
2022年8月06日
你是海外人，买房不申请，罚款25万，敲山为震虎
今年4月，联邦法院开出了第一张违反海外投资法的罚单，金额高达二十五万澳币。海外投资人Mr.
Vijay Balasubramaniyan，在没有申请海外投资管理部门FIRB审批的情况下，偷偷买了4套房产，同时还拥有了2套二手房。
他的落马归功于税局的大数据匹对。ML Tax Solution在此为您重温一下FRIB的主要规定。
买房先申请
谁需要申请？
- 非PR的个人
- 被海外人士掌控20%或以上股权的公司
- 20%或以上的收入属于海外人的信托
- 外国政府
- 收取地产抵押借款给澳洲人的海外人
哪些可以豁免？
- 新西兰公民买城市居民房无需审批，买乡村地产和商业地产需申请审批
- 和有PR或有澳洲公民及新西兰公民的配偶以联名形式joint name买房无需审批
- 海外人从开发商买全新的（或近新的）房产，开发商持有符合政府要求的豁免证exemption certificate
ML Tax Solution友情提醒您，FIRB对海外人的定义非常复杂，不经意就可能触及红线。
政府举例：
- 一个拥有地产的家庭信托的主要受益人为A先生
- 潜在受益人为A先生的亲戚，例如孩子，孙子及他们的配偶
- 信托管理人有完全的自主权选择如何分配利润
- A先生的一个孙子移民去了美国，放弃了澳洲国籍
- 这个孙子有可以获得100%分配利润的潜在性
- 该家庭信托成为了FIRB眼中的海外人
可买什么房？
- 全新住房没有限制，可住可租
- 住宅空地一般有4年内需完成建房的限制
- 暂时居民可以购买一套二手房作为自住房，不能出租，不再是自住房的3个月内必须出售
- 可以购买用于推倒重建多套的二手房，推倒前不能出租，重建套数需超过原先的套数，一新房换一旧房不算
- 商业用房一般没有限制
谁是暂时居民？
- 拥有可以允许在澳连续居住超过12个月的签证，无论签证还剩多久，或者
- 居住在澳洲，已经递交了PR申请，拥有可以在澳居住等待结果的过桥签证
申请费翻倍
从2022年7月29日起，FIRB的申请费翻倍，最高金额从原先的$522,500涨到$1,045,000.
申请费的增长预计会给澳洲联邦政府每年带来额外的4亿5千5百万的收入。
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居民地
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农地
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商业地
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以前价格
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新价格
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小于$75,000
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小于$75,000
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小于$75,000
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$2,000
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$4,000
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1百万及以内
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2百万及以内
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5千万及以内
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$6,600
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$13,200
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2百万及以内
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4百万及以内
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1亿及以内
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$13,200
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$26,400
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3百万及以内
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6百万及以内
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1亿5千万及以内
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$26,400
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$52,800
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4百万及以内
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8百万及以内
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2亿及以内
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$39,600
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$79,200
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XXX
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XXX
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XXX
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XXX
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XXX
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超过4千万
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超过8千万
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超过20亿
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最高$522,500
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最高$1,045,000
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ML Tax Solution友情提醒您：
- 必须先获得审批才能购房，如果来不及申请，合同必须有满足FIRB批准后才生效的条款
- 审批必须先缴费再审核，政府在收到全部费用后的30天内做出决定，另外需要额外的10天用于发送通知
- 修改审批结果需额外申请，并额外支付修改费。简单修改费为$4,000, 复杂修改费为$26,400
买后注意点
土地和水权登记land
and water register
每年申报空置税vacancy
fee
谁需要申报？
- 2017年5月9日以后申请FIRB的购房者
- 2017年5月9日以后通过开发商豁免证书的购房者
- 2017年5月9日之前已经拥有房产，但是没有申请FIRB的购房者
- 联名拥有者joint owner只需一份申报表
- 共同拥有者tenants in
common需各自分开申报
- 在每个空置年结束前30天内申报
什么是空置年vacancy year？
- 从可入住日开始的连续12个月
- 现房一般为交接日
- 空地建房一般为居住证颁发日
怎样算不空置？
- 一个空置年里
- 主人或朋友至少居住183天
- 真正的出租至少183天，每次出租不能低于30天
- 真正的以市场价，在市场上，以广告公众的方式招租，每次招租不低于30天
空置税是多少？
- 空置税等同于当年您申请FIRB的申请费
- 如果您是通过开发商持有的豁免证来购房的话，空置税等同于当时您如果自己申请应该支付的申请费
- 如果当初您被豁免了申请费，那么就等同于当时如果需要支付的最低申请费
ML Tax Solution友情提醒您：
- 如果忘记申报，即使没有空置，也会被视同空置而遭受罚税
- 如果由于疫情无法来澳居住，需联系税局说明情况
- 如果房子有以下情况而无法居住，也需申报申请豁免
Ø 房子受损无法安全居住
Ø 房子在大修或重建
Ø 法律规定无法居住，例如二手房无法出租等
Ø 由于生病住院而无法居住
Ø 您拿了PR
Ø 房子出售
Ø 房主过世
Ø 建房或重建还未完成
Ø 建房完工可入住
错综复杂，不止FIRB
ML Tax Solution友情提醒您，我们刚才只是对FIRB政策做了简介，对于海外人士购房，以下政策也有可能也会影响到您：
- 买民宅，不同州有不同金额的额外印花税
- 不同州的土地税和缺席人士土地附加税
- 墨尔本16个中内环地区的民宅空置税
- 出租房产的所得税
- 出售房产的资产增值税
- 出售房产时需提供资产增值税扣税豁免证
综上所述，由于不同的政府部门，在不同的时间段，对不同的房产，有不同的法律，ML Tax Solution强烈建议海外人士购房时，最好找不同领域的专业人士咨询清楚，否则一不小心就可能违规。
更多更新信息，欢迎联系我们。
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