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迎来历史性转折点?中国政府正在“挖肉补疮”

admin 2024-6-10 11:48 自由财经 22

摘要:  中国房地产企业恒大、碧桂园等相继暴雷,房地产业陷入无限期低迷,连带著中国各种指标及数据都不佳,整体经济一直找不到复苏催化剂。5月15日,中国官方正考虑要求各地地方政府参与吸收数以百万计尚未售出的住宅,以 ...

中国房地产企业恒大、碧桂园等相继暴雷,房地产业陷入无限期低迷,连带著中国各种指标及数据都不佳,整体经济一直找不到复苏催化剂。

5月15日,中国官方正考虑要求各地地方政府参与吸收数以百万计尚未售出的住宅,以挽救房地产市场。17日,官方发布史上规模最大的房地产救市政策,以提振陷入困境的房地产市场,分析认为,虽然这可能让中国房市看似迎来曙光,但也仅能维持一小段时间。

在中国国务院副总理何立峰5月17日开完“保交房”会议后,北京发布一系列振兴房市的全国性政策,中国多家媒体用“史诗级”来形容这个政策力度,《路透》用“历史性”来形容,中国知名经济学家马光远则称之为“历史性转折点”。

《BBC》形容这次的政策是“三箭齐发”,哪三箭呢?首先,中国全面取消个人首套和二套住房贷款利率下限。此外,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

第二,中国调降公积金贷款利率,宣布5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

第三,中国人民银行提供的3000亿人民币贷款,将提供贷款支持国有企业买入已完工但尚未售出的新屋。

世界银行料,中国房地产投资占国内生产总值GDP的13%,但若考虑供应链投入品,则房地产行业约占中国GDP的30%。

中国中央到地方 去年推800多条房产振兴措施

房地产市场现今是中国最大累赘之一,若这项计划付诸实施,将代表备受关注的政府救市行动进入新阶段。但是过去一年,中国振兴房市的政策不少,根据数据,2023年从中央到地方共发布800多条房地产政策,结果却似乎不太好。

今年前4个月中国住宅销售额降约47%,未售出的存量住房居于8年高位。分析指出,中国多数政策聚焦于刺激消费“需求端”,却没有从“供给端”处理房市失衡问题。

外媒指出,中国上一次有如此大幅度刺激房地产的时候是在2016年,当时是因政府为了快速推高房价。虽然这项方法在当时似乎有效果,但2020年开始出台一些限制性政策后,出现了多家中国房地产商违约、倒闭,留下大量的“烂尾楼”,去年全国卖不出的新房面积较三年前还增加了1.7亿平方米。

根据2023年中国国家统计局公布的《中国人口普查年鉴2020》,详细数据显示,中国家庭每户人均居住面积达41.76平方米(约450平方呎),平均每户居住面积为111.18平方米(约1,197平方呎)。以新房面积1.7亿平方米计算,中国未售出的新建房屋有151.8万间。违尚未加计现存的空屋。

中国要地方政府买单 为非一线城市营运跟行带来风险  

房子卖不掉、房价持续下探,供大于求的状况持续,再多的的政策都刺激不了需求端,标普全球(S&P Global)表示,中国为重振房地产市场采取最新措施,恐怕将给那些在非一线城市营运的银行带来风险。

报告指出,2024到2025年期间,三线城市房价预计将降约14%,这可能会使一些买房者陷入负资产状况,代表尚未清偿的抵押贷款馀额到时候可能超过房产价值,一些买房者可能会因此选择放弃旗下房产,并拖欠抵押贷款。

而取消抵押贷款利率下限,也将减少贷款机构在出现违约时吸收潜在损失的缓冲能力。银行将不得不承担额外的成本,索取违约者其它资产,以降低这类事件中的损失。

中国政府把风险 移到银行和地方政府头上

经济学人智库(EIU)中国经济高级分析师徐天辰指出,与先前政策相比,这次中国的政策相当给力。他指出,从心理上来说,会让投资者觉得中国政府在为这些是买单,但实际上是把风险从房地产转移到银行和地方政府上。

他认为,在经济严重下滑的情况下,降低首付比例和抵押贷款利率,对销售的影响有限且具滞后性,而由国有企业实施的库存回购计划似乎也没有得到政府足够的财政支持。他认为,可能需要国家将这些开发商国有化,或为他们找到愿意购买的买家,这些问题才会被解决。

《美国之音》则报道,经济学者秦伟平表示,他7年前早已预料到中国经济低迷后,房地产开发商相继面临破产,大量的烂尾楼出现,最终政府去接手,变成保障性住宅。

这次政府的“史诗级”政策,或许会让中国房市短暂迎来小惊喜,但最终难以持续,政府还可能变相趁火打劫,用低价收购建商精华区的烂尾楼以赚取差价,并在分期付款的过程中最后就不付了,变成典型的“中国式结尾”。

银行出资金 风险自己承当 

那至于钱从哪里来?秦伟平说,中国的资金来源其实涉及到好几家国有银行来共同出资,并且风险要由银行自己去承担,这也说明了中共手上并没有太多资源,或者至少没有现金来解决这项危机,所以先前才会发行超长期特别国债。换句话说,就是钱没有,但政策方向是有的。

中华经济研究院助研究员王国臣指出,现在就看市场是否买单、以及中国经济成长如何实现。只有中国经济成长,消费者增加收入,房市才能恢复信心。

但他表示,目前上述这两方面看起来都充满悲观,中国失业率超乎预期,外资流失也超乎预期,所以整个作用很有限。


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