为什么房价会先于预期下跌？

2022年04月06日 8:59

两个主要城市的房价下跌，原因是多种因素导致买家撤出市场｜图: Peter Rae

人们预计房价会下跌，但没有想到会这么快出现。
普遍的看法认为，官方利率上升将引发房价下跌，因为这将减少买家可以借到的资金。那么情况有什么改变?
悉尼和墨尔本的房价在利率调整之前已经开始小幅下跌，因为买家已经达到了他们的负担能力极限，银行降低了他们的贷款额度，而同时有更多物业挂牌出售。
到目前为止，下跌的幅度不大，但过去一年的强劲上涨不再复见。CoreLogic的最新数据显示，继2月份下跌0.1%之后，3月份悉尼房价又下跌0.2%，而墨尔本房价3月份下跌0.1%，12月份也下跌0.1%。
在供应方面，这两个城市的房源总量都高于一年前，为买家提供了更多的选择，并减少了去年秋季拍卖会上推高房价的疯狂竞价。
在需求方面，贷款数据证实上升势头失去动力。澳大利亚统计局的数据显示，2月份新贷款总值下降3.7%，从自住买家(- 4.7%)到首置买家(- 9.7%)和投资者(- 1.8%)，所有类型的买家房贷都有所减少。

与去年相比，有更多的房屋可供选择，贷款条件也更加严格｜图: Peter Rae
最终，买家能够负担的价格是有限度的。
联邦银行澳大利亚经济主管Gareth Aird表示，房价高昂的主要首府城市可能已经见顶，由于买家的预算已经捉衿见肘，因此房价下跌。
“很明显两个最大的首府城市房价已经见顶。由于价格上涨如此多，买家已经难以承受。房价的涨幅是有限度的。”
“房价不可能无限期地上升，早前在悉尼和墨尔本，负担能力就已经显示出影响。”
他指贷款从较高水平下降，房价从“惊人”的增长下降，这都表明，无论澳央行采取什么措施，市场都已降温。

由于预期利率上升，许多买家不愿支付过高的价格｜图: Joe Armao
其他首府城市的情况则不同。CoreLogic的数据显示，尽管悉尼和墨尔本的房源数量有所增加，但布里斯班、阿德莱德和澳大利亚乡镇地区可供选择的房源较少，这些地区的房价均未出现下跌，销售依然强劲。
专家警告说，这种情况可能不会持续太久。银行一直在削减贷款额度，这首先影响了生活成本较高的城市，但可能会在之后影响其他较便宜的地区。
AMP Capital首席分析师Shane Oliver指出，固定房贷利率大幅上升，尽管澳央行尚未加息。固定房贷利率在银行贷款中所占比例不断上升。
他表示，加上银行监管机构去年改变了还款能力缓冲要求，迫使银行审查借款人是否在利率上涨3个百分点后能够偿还贷款, 有效减少最高贷款额5-10%，买家的借款能力也因此削弱。
“这将首先影响悉尼和墨尔本，因为它们是最昂贵的市场。澳央行还没有采取任何行动，房价就已经下降了，原因是固定利率已经开始上升，负担能力恶化。”
他认为，虽然主要首府城市在价格周期率先出现下跌，但今年稍后，除了珀斯和达尔文，其他城市也将面临类似的情况。
“珀斯和达尔文的房价低于2014年上一次的周期高位，所以低廉的价格较有吸引力。”
Oliver博士还强调，2017年和2019年的房地产低迷都是在澳央行没有提高利率的情况下发生的。相反，由于宏观审慎政策收紧，因此更难获得只付利息贷款，或者更难在借款人有巨额或可疑支出的情况下获得贷款，这限制了投资者在市场上的购买力。
西太平洋银行资深分析师Matthew Hassan表示，悉尼和墨尔本房价下跌凸显出市场非常敏感，特别是在贷款条件和卖家定价方面，目前买家有更多房屋可供选择。
Hassan说:“今年稍后，整体房市将进入调整阶段，而2023年和2024年将继续调整期。”
他并表示情况将蔓延到对买家来说过于昂贵的其他首府城市。

• 转载自澳房汇